< Back
Київ. 27.10.2016

Іноземці ще не інвестують, але вже приїжджають

В рамках спільного проекту з порталом нерухомості ЛУН.ua, ABCnews продовжує серію інтерв'ю з лідерами ринку девелопменту. Комерційний директор компанії Будхаус Груп Максим Гаврюшин розповів ABCnews про те, чому патріотизм в фешн-ритейлі так і не став економічно виправданим, чому боулінг в столичних ТРЦ став збитковим, як працюється в кризових умовах регіональним ТРЦ і чому компанія не має наміру продавати жоден зі своїх ділянок.

Розкажіть про проект на Лютеранській. Там спочатку планувався готель «Софітель», але в нинішніх економічних умовах ви вирішили змінити концепцію?
Це буде житловий комплекс преміум-рівня, приблизно на сто квартир. Ми залишили фасади відомого англійського архітектора Джона Сіферта, але всередині весь проект перероблений архітектурною майстернею Андрія Пашенько. Абсолютно новий формат для нашого ринку у плані розташування квартир, як будуть організовані потоки, яка буде інфраструктура.

І що там буде? Свій спорткомплекс з басейном?
Ні, ми як раз хочемо піти від такого сервісу. Багатьом здається, що подібні речі дають перевагу, але на практиці вони лягають тягарем на всіх його мешканців, в тому числі на тих, хто ними не користується. За фактом, мало хто користується басейном або спорткомплексом в будинках такого рівня. Перш за все тому, що близько половини тих, хто купує такі квартири, живуть в них кілька разів на рік. Це регіональні чи міжнародні бізнесмени, які приїжджають по справах. Тому ми робили більше акцент на інших елементах інфраструктури, які будуть використовуватися щодня. Наприклад, такі прості речі як кімната для охоронців і водіїв. Поки в житлових комплексах такі приміщення не передбачають. На подібні дрібниці ми і намагалися зробити акценти: чорні кухні, різні ліфти для різних цілей.
Ми розраховуємо, що саме ретельна продуманість сервісу, а не наявність басейну, зроблять наш будинок преміальним. Плюс ми застосовуємо інженерні рішення, які поки практично не використовуються в житловому будівництві в Україні. Хоча це банальні речі, які активно використовуються в інших країнах навіть для житла бізнес-класу, не кажучи вже про преміум. Наприклад, центральне кондиціонування, ніяких спліт-систем.

Коли ви  плануєте вивести об’єкт на фінішну пряму?
Навесні наступного року почнемо продаж квартир. Думаю, до цього часу готовність проекту досягне 70-80%.

Наскільки приваблива зараз житлова нерухомість?
Житлова нерухомість нам не цікава в форматі економ або бізнес, ті сплески активності, які ми бачимо зараз в Києві, не є ринковими. Пов'язано це більше з реінвестицією гривневої маси, яка накопичилася у багатьох людей. Я вважаю, що на ринку економ-житла намічається криза, тому що дуже багато будується, і немає впевненості, що весь обсяг буде поглинений. А оскільки половину будівництв передбачається завершити за рахунок надходжень від продажів, у багатьох проектів розпочнуться труднощі. У той же час зараз в Києві зайняті всі потужності, знайти будівельну техніку в столиці вкрай складно. Якщо не трапиться якогось дива, наприклад, запуску якоїсь державної програми, проблем не уникнути.

Готельний проект у вашому портфелі поки один, Khortitsa Palace в Запоріжжі. Чи покращилася його заповнюваність після того як ви відмовилися від співпраці з міжнародним брендом і взялися за управління власноруч?
У порівнянні з минулим роком показники набагато краще. У жовтні в робочі дні, наприклад, заповнюваність доходить до 90%. Плюс завдяки рейсу турецьких авіаліній у нас постійно є гості з Туреччини.

Давайте поговоримо про торговельну нерухомість. Наскільки правдива інформація, що ваш ТРЦ Фабрика один з найбільших роботодавців Херсонської області?
Ми відправляли запит в управління статистики. Так, ми найбільше підприємство міста, ми даємо роботу приблизно 3 тис. чол. І розрив значний -  у другого номера в рейтингу втричі менше співробітників, ніж у нас. Крім того, за рівнем заробітних плат Фабрика посідає друге місце в області.

Це мінус або плюс для вашого бізнесу розуміти, що весь регіон тримається на ТРЦ?
Для іміджу добре, що у нас таке велике і значуще для цього регіону підприємство, яке є зараз одним з основних платників податків. Щорічно тільки місцевий бюджет отримує від Фабрики близько 50 млн грн, але не можу сказати, що на ТРЦ тримається весь регіон. Область живе в основному не за рахунок роботи великих підприємств, (яких там уже по-чесному і немає) що працюють в повну силу, а за рахунок туризму, моряків, які йдуть в плавання і надсилають кошти додому, сільського господарства, у якого теж валютна виручка . Тому, звичайно, погано, що в Херсоні зараз немає підприємств, які б обігнали Фабрику за кількістю працевлаштованих, але це досить активний за розвитком регіон.

Коли ви запускали цей проект, то підкреслювали, що він розрахований на жителів не тільки Херсона, а й сусідніх областей. Яка зараз частка таких відвідувачів?
В радіусі 300 км від Фабрики немає подібного об'єкта, з такою кількістю розваг і такими якорями. Близько 10% відвідувачів з Миколаївської області та північної частини Криму. Зараз, правда, кримчан трохи менше, раніше і автобусами приїжджали. Основна причина приїзду - розважальна частина, але їдуть і за покупками, оскільки найближчі магазини таких мережевих брендів як Inditex і LPP знаходяться в Одесі.

Яка зараз вакантність Фабрики?
Близько нуля. Більш того, існує черга з близько 50 потенційних орендарів на невеликі лоти. До нас хочуть зайти і багато великоформатні мережеві магазини, в тому числі міжнародні, але банально ми їм нічого не можемо запропонувати. За останні пару років ми зробили кілька значних змін. Серед них скорочення площі Comfy і відкриття магазину в новому форматі, причому торгувати вони стали вдвічі краще. Ми завели два нових цікавих гравців Sinsey і Goldi (Рівненський льонокомбінат). Також трансформували дитячу розважальну частину, об'єднавши два дитячих розважальних центри в один. Тепер у нас дитячий центр з площею понад 3 тис. кв. м, до речі, один з найбільших в Україні.

Які питання з ТРЦ Фабрика не вдалося вирішити?
Є у нас частина, яку ми забронювали під аквапарк, вона так і стоїть неосвоєна. Спочатку з одним інвестором домовилися, але потім сталася криза. Це буде інвестиційно-партнерський проект, хтось повинен просто взяти і зробити собі цей бізнес. Але мережевих операторів аквапарків у нас немає, на жаль. І це єдине з концепції, що поки не вдалося реалізувати.

Півтора-два роки тому досить активною була тенденція професіоналізації українських брендів. Багато ТРЦ експериментували з форматами, надаючи площі вітчизняним виробникам. Експерименти вдалися?
Це не загальноукраїнський тренд, а спроба власників торгових центрів заповнити їх чимось новим. Реально в 2014-на початку 2015 року було висока вакантність, а здавати ці площі на тлі падіння економіки і зростання долара не було кому, тому шукали, ким і як швидше заповнити з'являються дірки. Економіки в цьому немає ніякої.

Але ж Goldi показує непогані результати?
Goldi це не історія з українськими дизайнерами, яким треба терміново створити умови для реалізації свого товару. Goldi компанія, яка історично займалася продажами. Вони готували одяг на продаж і продавали його масово, спочатку через ринки, через мережу дистриб'юторів, потім поступово вийшли в роздрібну торгівлю через власну мережу магазинів. І на сьогодні це системний, досить сильний роздрібний гравець. Вони вміють не тільки шити одяг, а й створювати магазини. І, на мій погляд, це єдиний приклад появи нового вітчизняного мережевого бренду за час кризи. Іншого, який відкрив хоча б десять магазинів, немає. Є ті, хто відкрив два-три магазини в рамках окремого регіону, які виросли з інтернет-торгівлі або дизайнерської студії.

Ви пробували запустити у себе цей проукраїнський формат?
Так, ми теж намагалися експериментувати, відкрили зону місцевих дизайнерів: херсонських, миколаївських, - але дуже швидко зрозуміли, що це не працює. Так, може бути, вони шиють цікавий одяг, але вони не можуть забезпечити обсяг, асортимент, модельний ряд, навіть розмірну сітку. І найголовніше, вони не вміють торгувати. Тому ми дуже швидко це згорнули і заповнили ці місця нормальними мережевими гравцями. На сьогодні у нас немає проукраїнського проекту, але я допускаю, що хтось зі столичних торгових центрів, які експериментують з цим форматом, з часом зможе його професіоналізувати і перетворити на справжній мережевий проект.

З ваших регіональних проектів Фабрика найпотужніший?
Дивлячись як порівнювати. Якщо за розміром, відвідуваностю, ступенем лояльності людей, то так. Ми очікуємо за підсумками 2016 року на 10 млн. відвідувачів в місті з населенням 340 тис. чол. Але якщо порівнювати за ефективністю квадратного метра, то черкаська Любава ефективніша: GLA 18 тис. кв. м і відвідуваність 5 млн осіб на рік, тоді як GLA Фабрики складає 65 тис. кв. м і відвідуваність 9,5 млн. чоловік. А якщо по архітектурі, якістю виконання, значущості для торгової нерухомості України в цілому, то тут Forum Lviv попереду. Завдяки тому, що це спільний українсько-голландський проект, його вже дуже добре знають в Європі.

Які з розваг зараз найактивніше відвідують люди в регіонах?
Все залежить від того, як той чи інший оператор підходить до питання. Красномовний приклад -  боулінг. Ця тема в столиці в останні два роки померла. У Києві немає жодного прибуткового клубу, вони всі працюють або в нуль, або в мінус. Людей немає, доріжки порожні. У той же час в Черкасах і Херсоні успішно працюють клуби Lucky Strike, які поставили новітнє обладнання, не забувають про маркетинг, проводять величезну кількість заходів, відзначають професійні свята, дні народження. Чемпіонат України з боулінгу проходив пару місяців тому в Черкасах, де хоча і десять доріжок, а не як в Києві в деяких клубах по тридцять, зате з гарним обладнанням. Те ж саме можна говорити про дитячі розважальні центри. Люди люблять проводити сімейний відпочинок всі разом, так що стабільний попит є. Але якщо постійно не працювати над поліпшенням сервісу, то люди будуть шукати альтернативу в інших місцях.

У вас на стадії будівництва два об'єкти Нікольський в Харкові і YESSA в Одесі. Коли ми побачимо їх завершеними і відкритими?
На Миколаївському ми активізували роботи, хоча не можна сказати, що працюємо на повну потужність, але робимо набагато більше, ніж в минулому році. Уже звели стіни, закінчили каркас, в цьому році закриємо периметр, а навесні наступного року зробимо світловий ліхтар. Це найскладніший з конструктивної точки зору ділянку роботи. Проектували ліхтар німецькі конструктори, метал будуть робити українські компанії, а покриття буде не скляне, а зі спеціальної німецької плівки. Сума інвестицій в проект за час кризи не змінилася: близько $ 100 млн. Не можна обіцяти, що ми введемо Нікольський в експлуатацію до кінця наступного року, але до цього часу він придбає закінчений зовнішній вигляд і ми почнемо пускати орендарів на адаптацію.

Скільки у вас вже орендарів в Нікольському?
Підписані практично всі площі. Всі чекають відкриття.

А проект в Одесі?
Ми будемо його робити, коли відкриємо Харків. На цьому проекті будівельні роботи виконані вже на третину. Проблема в тому, що у нас просто немає джерел зовнішнього фінансування, ми розвиваємо всі проекти з власних коштів. Ми звичайно, шукаємо потенційних партнерів, але поки вони тільки приходять познайомитися і поговорити, їм все подобається і йдуть думати. Але добре, що хоч приходять. У минулому році тільки листувалися з потенційними партнерами, ніхто не ризикував прилетіти і подивитися на місці.

Чи розглядається варіант продажу земельних ділянок, на яких заплановані ваші проекти, того ж rtz на проспекті Перемоги в Києві?
Ні, варіант продажу ділянки не розглядається. У нас немає ділянок неліквідних, для кожного продумана концепція, і вона не змінюється. Hartz на проспекті Перемоги з'явиться рано чи пізно. У Запоріжжі у нас гарна ділянка в центрі міста 12 га під Фабрику-2, вже є проект, і його можна реалізувати досить швидко.

Якщо формат Фабрика піде в Запоріжжі, ви маєте намір створювати мережу з такою назвою в регіонах?
Не всюди. Ми підходимо до цього дуже виважено. Будемо розвиватися тільки там, де є сприятливе конкурентне середовище і там, де місту це дійсно потрібно. У Запоріжжі ТРЦ однозначно потрібен і по затребуваності не поступається Нікольському. Рітейлери готові туди заходити.



Khortitsa Palace - 10 років роботи в Україні

Запоріжжя. 03.12.2021

Докладніше >

У ТРЦ Fabrika відкрився магазин New Yorker

Херсон. 18.11.2021

Докладніше >

Вперше Instagrаm українського ТРЦ набрала 100 тис. підписників

Херсон. 20.10.2021

Докладніше >